北京痤疮哪个医院好 http://m.39.net/baidianfeng/a_8578752.html

冷战结束后的柏林展示了对艺术的吸引力，而这种吸引力正在向资本转移。

“贫穷，但性感。”德国首都柏林前市长KlausWowereit曾这样描述这座城市的魅力。柏林被认为是一个年轻的城市，物价低廉，滋养了繁荣的地下文化。

15年后，这句话可能得做些修改：柏林依旧性感——对投资者来说更是如此。

根据房地产咨询公司莱坊国际（KnightFrank）发布的年全球住宅城市指数（GlobalResidentialCitiesIndex），在个主要城市中，柏林是唯一一座房价年度涨幅超过20%的城市（20.5%）。相比之下，年，有12个城市的房价涨幅超过了20%，多数来自中国。

除了柏林，汉堡、慕尼黑和法兰克福也以超过13%的房价涨幅排进了前10名。其他进入前10的城市分别是土耳其的伊兹密尔、冰岛的雷克雅未克、加拿大的温哥华、中国香港、匈牙利的布达佩斯和荷兰的鹿特丹。

柏林和其他德国城市的“异军突起”部分得益于全球房地产市场的整体平淡。后者与一些阶段性的政治、经济因素有关：中国加强了资本管制，波及楼市；英国受到脱欧打击，欧洲房地产市场的热点转移到爱尔兰等房价较低的国家。伦敦的数据说明了一切：2.0%的房价涨幅位居第位，排在它后面的是意大利古城佛罗伦萨。

欧洲的房地产热点正在转移。不过，当前伦敦的房价仍远高于柏林。

更重要的是，柏林楼市发生了根本性变化。莱坊国际的数据显示，这座城市的房价自年来已经上涨了%，和租金的上升势头基本保持一致。德意志银行今年1月的报告指出，从年开始，德国城市房地产进入了一个已近10年的上涨周期，而这一周期预计仍将持续。

各方提到的房价上涨原因不外乎两方面：被经济发展、人口增长和建设成本增加改变的供需关系，和投资者涌入带来的价格泡沫。

根据《经济学人》今年1月的报道，柏林属于那种罕见的拖后腿的首都：剔除柏林，整个德国的人均GDP会上升0.2%。受困于东德统治的历史背景和落后的官僚体系，柏林的经济建设长期停滞，对大公司和投资者均缺乏吸引力；低廉的租金和大量闲置地产（比如工厂和仓库）吸引了诸多艺术家和嬉皮士，而他们对房价的影响力着实有限。这也是柏林“贫穷，但性感”的社会经济背景。

这一状况正在改变——至少是在部分领域。、16年，我们两次报道过柏林科技企业和创意产业的崛起：在新兴的电商平台、地图服务公司、孵化器的隔壁，就是微软、思科、SAP等科技巨头。“柏林是欧洲的硅谷”，这种趋势吸引着企业家和创新人才。仲量联行（JLL）引用的数据显示，至年间，柏林的就业增长率达到了全国平均水平的2倍。

正如旧金山等城市的前车之鉴，人才——尤其是技术人才的涌入改变了本地楼市的需求面：这些从事高薪职业的年轻人具有更强的支付能力，他们所在的公司也提升了商用地产的热度。而在年均的常住人口增长之外，柏林还迎来了难民和国际移民，其中一些人占用了本就有限的公共住房计划。

低利率政策带来的成本降低进一步刺激了购房意愿：仲量联行统计，去年，柏林楼市的成交量达到了77.1亿欧元，同比涨幅为56%。

然而，德国的房屋供应并没有跟上。德国央行（Bundesbank）提供的数据显示，年以来，德国境内建造完成的住房单元的确处于增长趋势，但到年，这一数字仍处于历史较低水平，不到年的一半。建筑成本的上升阻碍了房地产的扩张，年，规划兴建的住房单元数量首次下降，加强了房价上涨的预期。

长期低价形成的上涨空间、快速变化的供需关系或许足以解释柏林房价迅猛上涨的势头。但德国央行认为，德国大城市的当前房价已经偏离了人口因素和经济基本面。德国央行警告，7个主要城市的房价租金比（P/R）已经达到两德统一以来的最高点，房价存在25%左右的虚高；不过，也有观察者认为这一指标处于正常范围内，谈论“泡沫”为时尚早。

一些海外投资者已经瞄准了柏林。

《卫报》算了这样一笔账：即使柏林房价以每年10%的速度上涨，柏林黄金位置的公寓价格依然只有伦敦同地段、同等面积公寓的三分之一。普华永道（PWC）将柏林视为年投资和发展前景最好的欧洲城市。《南华早报》更直言不讳：“现在是投资柏林房地产的时候了。”

上个月，股神巴菲特就在柏林买下了一处高端住宅地产，成交价为万欧元。

柏林的房价依然比不上其他欧洲一线城市，甚至在德国国内也不算高。

拿柏林和伦敦相比并非偶然。彭博社年的一篇报道就曾感叹：德国的房地产市场越来越像伦敦了。《金融时报》同年的一篇文章也注意到，柏林政府正想方设法，避免落入伦敦式的房价陷阱：中产阶级和富人挤走了原先的房客，也挤走了年轻活力。

换言之，柏林正面临一场反“士绅化”（gentrification）的战争。在柏林生活多年的老租客冲在这场战争的前线。年夏天，柏林一个街区的房客向法院提起诉讼，成功阻止了一家跨国公司的地产收购。年，一些柏林人聚集起来，抗议城市消费随着游客的涌入变得越来越贵。

柏林市政府感受到了危机。过去几年间，政府出台了对Airbnb的限制和租金封顶政策，但前者正趋于宽松，后者在实践中已经宣告失败。看起来，柏林的楼市还将按照市场的逻辑走。

一些通过“占屋运动”在柏林站稳脚跟的艺术家在考虑自己的下一站，比如将工作室搬到相对廉价的城区。他们贡献了柏林曾经的“性感”，如今又被另一种“性感”驱逐出去。柏林重复着许多城市的发展路径：当它的吸引力反噬了带来这种吸引力的价格与人口红利，它将不得不接受自己的庸常。

制图：冯秀霞/好奇心日报

题图来自：MaxLangelottonUnsplash

潮流是任何人无法挡住的，此时，我们为什么还可以坚持乐观

我们如何与未来相处②香港巴塞尔，名声和交易都在翻腾，11个人各怀心事一个个新市场、一笔笔大收购，今天的美团到底是什么公司？

-